Это самый распространенный способ управления домами – все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами управляющей организации (УО). Управлять многоквартирными домами может не любая организация, а только та, у которой есть лицензия на право вести данную деятельность.
ГДЕ ЭТО СКАЗАНО?
ч. 2.3. ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Жилищный кодекс требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.
Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор управления. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. Чтобы дом все‑таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.
Бывает так, что ни одна управляющая компания не заявляется на конкурс. В этом случае до момента определения способа управления многоквартирным домом самими собственниками или определения управляющей компании по результатам конкурса администрация муниципального образования назначает «временную» управляющую организацию. Договор управления в этом случае заключается максимум на 1 год. Реестр «временных» организаций ведется муниципалитетом и формируется из управляющих компаний, которые подали заявление на вступление в этот реестр, а также из тех компаний, которые принимают участие в муниципальных конкурсах на право управления многоквартирными домами.
ГДЕ ЭТО СКАЗАНО?
ч.17 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. N 1616.
Если дом только-только построен, то договор управления таким домом с управляющей организацией заключает застройщик. Управлять такая организация будет не долго: до момента выбора новой компании собственниками на общем собрании или по результатам конкурса, проводимого местной администрацией. При этом закон предписывает провести конкурс в течение 60 дней с момента ввода новостройки в эксплуатацию.
Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. Наиболее предпочтительным вариантом является тот, когда договор управления заключен с управляющей организацией в результате решения собственников, принятого на общем собрании. В этом случае совет дома может провести предварительную работу и предложить на голосование ту УК, которая предложит наиболее клиентоориентированные условия.
В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, председатель совета многоквартирного дома вправе вести переговоры с управляющей организацией об условиях договора управления. Вместе с тем, остальные члены совета многоквартирного дома также должны принимать участие в данном процессе. Это следует из пункта 4 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, где указано, что совет дома представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
Для того чтобы предоставить заключение о проекте договора управления, условия которого подлежат утверждению на общем собрании, совет дома должен принимать участие в первичных переговорах с тем, чтобы обсудить с управляющей организацией различные варианты изложения условий договора. Это необходимо, поскольку совет дома должен быть уверен, что оцениваемая в рамках заключения редакция условий договора управления лучшая из того, что может предложить конкретная управляющая организация собственникам помещений.
На данном этапе совет многоквартирного дома и его председатель могут вести переговоры с несколькими управляющими организациями и ознакомиться с их предложениями по условиям договоров управления. Это позволит принять взвешенное решение о работе с наиболее клиентоориентированной управляющей организацией и предложить собственникам на общее собрание договор, содержащий максимально благоприятные условия для собственников.
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ – так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным. Жилищный кодекс устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением тех коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями по прямым договорам с ними;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, предоставляемые управляющей организацией, а также порядок внесения
такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Это лишь перечень обязательных условий, которые потребуется согласовать в силу жилищного законодательства. Стороны могут обговорить дополнительные условия, если посчитают это необходимым.
При этом нужно помнить, что согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Например, перечень услуг и работ по договору управления не может быть меньше, чем предусмотрено Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.
Если при обсуждении договора управления совет дома не устраивает то или иное условие, а управляющая организация утверждает, что оно содержится в тексте договора в силу закона, то следует попросить показать данную норму и изучить, действительно ли она носит обязывающий характер и не предоставляет возможности иного регулирования сторонами. Деятельность по управлению многоквартирным домами в значительной степени регулируется обязательными нормами законодательства. Несмотря на это, ряд условий в договоре управления стороны могут отразить по своему усмотрению.
На практике на этапе заключения договора особое внимание важно обратить на периодичность выполнения работ, поскольку она устанавливается именно договором управления (подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290). При этом, следует понимать, что чем чаще будут оказываться те или иные услуги, тем больше будет размер платы за них.
Основным видом работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме являются осмотры. Они позволяют зафиксировать состояние имущества, выявить недостатки и служат основанием для принятия решений о проведении ремонтных работ. Для того, чтобы следить за процессом проведения осмотра целесообразно включить в договор управления условие о том, что осмотры общего имущества проводятся с участием председателя или члена совета многоквартирного дома, которые наряду
с сотрудниками управляющей организации подписывают акт, составляемый по итогам осмотра. Это позволит избежать формального отношения при проведении данных работ.
Еще один момент, который нуждается в согласовании сторонами в договоре управления на этапе его заключения – это форма годового отчета об исполнении условий догвора управления. В соответствии с частью 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе ГИС ЖКХ. Вместе с тем, форма такого отчета нигде не прописана, поэтому если ее не предусмотреть в качестве приложения к договору управления, то любая «бумажка», содержащая 2 колонки«начислено» и «потрачено» может быть признана отчетом.
Целесообразно предусмотреть в договоре управления, что отчет должен отвечать следующим требованиям. Отчет по договору управления многоквартирным домом формируется в виде единого документа, утвержденного руководителем управляющей организации и заверенной печатью Управляющей организации.
В отчете подлежит отражению следующая информация:
- информация о переходящих остатках/задолженности по содержанию и ремонту общего имущества на начало и конец отчетного периода,
- количество и даты имеющихся в течение отчетного года случаев нарушения периодичности и качества выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также связанных с этим снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- сведения о соответствии коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного года, требованиям утвержденных Правительством Российской Федерации правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений;
- количество и даты имеющихся в течение отчетного года случаев нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, а также связанных с этим снижения платы за коммунальные услуги, о принятых мерах по устранению указанных в них недостатков (с указанием сроков принятия указанных мер), в том числе, сведения о количестве и содержании актов о причинении ущерба общему имуществу действиями (бездействием) Управляющей организации и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
- порядок использования целевых средств собственников помещений (потребителей) на проведение ремонтных работ (в рамках текущего ремонта) с указанием наименования работ, исполнителей и сумм;
- случаи выполнения непредвиденных и неотложных работ (аварийный ремонт) с указанием видов, объемов, исполнителей и стоимости таких работ;
- информацию о суммах, полученных Управляющей организацией по заключенным от имени собственников помещений в многоквартирном доме договорам об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;
- результаты сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме;
- сведения о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
- сведения о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;
- о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к управляющей организации со стороны органов государственного контроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация, касающихся деятельности по управлению Имуществом;
- сведения о произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставкиэлектрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа;
- справочная информация о задолженности собственников помещений за предоставленные услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги с разбивкой по квартирам, а также информация о принятых мерах по взысканию задолженности с указанием конкретных мер, принятых в рамках претензионной работы, искового, приказного и исполнительного производства;
- объемы потребления коммунальных ресурсов исходя из показаний общедомовых приборов учета, объемы коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как показывает практика, условия договора управления лучше согласовать на этапе первичного заключения договора по обоюдной договоренности сторон. В законодательстве существует процедура оформления протокола с дальнейшим перенесением урегулирования вопроса заключения договора в суд, но в реальности это не стоит потраченного времени, сил и средств. Не следует работать с компанией, с которой совет дома изначально не может договориться на приемлемые условия договора управления.
После одобрения условий договора управления на общем собрании председатель совета дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает договор. С августа 2020 года действуют изменения, внесенные в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ Федеральным законом № 277-ФЗ. Поправки расширили полномочия председателя совета многоквартирного дома по заключению договора управления и контролю за оказанием жилищно-коммунальных услуг. С момента их вступления в силу председатель совета многоквартирного дома может выполнять эти функции без доверенностей от собственников помещений в многоквартирном доме, если на это его уполномочило решение общего собрания собственников помещений.
Говоря о расширении полномочий на подписание договора, нужно учитывать, что если до поправок за заключение договора управления требовалось проголосовать собственникам, обладающим более 50% голосов в доме от общего количества голосов, то теперь более 50% голосов должно просто принять участие в собрании, а проголосовать «за» должно большинство голосов именно от участвующих в собрании. По сути, собственники, обладающие более ¼ голосов от общего числа голосов собственников в доме, могут решить вопрос заключения договора управления многоквартирным домом и передать полномочия на это председателю совета многоквартирного дома.
ГДЕ ЭТО СКАЗАНО?
ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления максимальный срок договора не может превышать 3 лет.
ВАЖНО!
Договор управления может быть расторгнут раньше оговоренного срока. Причины этого:
1. Соглашение сторон.
2. Решение суда при существенном нарушении договора управляющей компанией или собственниками помещений.
3. Общее собрание собственников помещений приняло решение о расторжении договора с управляющей организацией и
выборе новой компании (подробно об этом сказано в ч.8.2 ст.
162 Жилищного кодекса РФ).
4. Одна из сторон до прекращения действия договора управления подала заявление о том, что она не намерена продолжать работу по договору.
Плюсы управляющей компании:
- Домом управляют профессионалы.
- Расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов.
- Жильцы могут влиять на качество услуг: жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять.
- Собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома. Достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.
Минусы управляющей компании:
- Собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;
- УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда»;
- Собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права;
- Возможно неисполнение договорных отношений.
